10月的中山樓市，籠罩在一片寒意中。這個(gè)曾被視為粵港澳大灣區(qū)概念下最具潛力的城市之一，如今卻面臨著房?jī)r(jià)連續(xù)三個(gè)月的下跌，讓不少投資者和剛需購(gòu)房者陷入沉思。

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，10月中山新建商品住宅均價(jià)為12800元/平方米，環(huán)比下降2.3%，這已是自8月以來(lái)連續(xù)第三個(gè)月下行。與去年同期相比，跌幅更是達(dá)到了5.6%。二手房市場(chǎng)同樣不容樂(lè)觀，掛牌量激增而成交量持續(xù)萎縮，呈現(xiàn)出典型的買(mǎi)方市場(chǎng)特征。

究其原因，首先是供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題突出。過(guò)去幾年，中山土地供應(yīng)量較大，新盤(pán)集中入市，導(dǎo)致庫(kù)存持續(xù)攀升。目前全市商品住宅去化周期已超過(guò)20個(gè)月，遠(yuǎn)超合理區(qū)間。

人口流入不及預(yù)期。雖然中山地處大灣區(qū)幾何中心，但相比深圳、廣州等核心城市，對(duì)人才的吸引力相對(duì)有限。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中山常住人口增幅在大灣區(qū)9市中排名靠后。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)滯后也制約了樓市發(fā)展。中山傳統(tǒng)制造業(yè)占比較高，新興產(chǎn)業(yè)培育尚需時(shí)日，居民收入增長(zhǎng)放緩直接影響購(gòu)房能力。

值得注意的是，深中通道這一重大利好并未如預(yù)期般提振市場(chǎng)。雖然通道預(yù)計(jì)2024年通車(chē)，但提前透支的預(yù)期使得中山房?jī)r(jià)在前期已有一輪明顯上漲，如今進(jìn)入價(jià)值回歸階段。

展望后市，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中山樓市短期內(nèi)仍將承壓。建議購(gòu)房者保持理性，優(yōu)先考慮核心地段、品質(zhì)優(yōu)良的樓盤(pán)；投資者則需謹(jǐn)慎，避免盲目追高。地方政府也應(yīng)在控制土地供應(yīng)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面發(fā)力，為樓市健康發(fā)展創(chuàng)造更有利的環(huán)境。

大灣區(qū)建設(shè)固然是重大機(jī)遇，但樓市健康發(fā)展終究要靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐。中山需要在這輪調(diào)整中找準(zhǔn)定位，才能真正分享大灣區(qū)發(fā)展的紅利。